Często zdarzają się sytuacje, kiedy kupiliśmy mieszkanie i chcemy je sprzedać. Myślimy wówczas o wysokości podatku, jaki przyjdzie nam zapłacić w Urzędzie Skarbowym. Czy istnieje zwolnienie sprzedaży mieszkania z opodatkowania?
Okazuje się bowiem, że podatnicy mają z tym praktyce wiele problemów. Podstawowa zasada opodatkowania sprzedaży nieruchomości stanowi, że przychód ze sprzedaży jest opodatkowany podatkiem zryczałtowanym w wysokości 10% przychodu.
W praktyce problem stanowi określenie wysokości tego przychodu. Powinien on zostać ustalony w wysokości ceny określonej w umowie sprzedaż mieszkania. Cena ta nie powinna jednak odbiegać od wartości rynkowej nieruchomości, to wartość rynkowa powinna stanowić bowiem opodatkowany przychód. Za przychód uważa się natomiast kwotę wyrażoną w umowie sprzedaży pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia, np. opłata biura obrotu nieruchomościami, opłata notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych, prowizje pośrednika.
Powinniśmy wiedzieć, wystawiając mieszkanie na sprzedaż, że opodatkowany przychód powstaje tylko wówczas, gdy odpłatne zbycie nieruchomości następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabyliśmy mieszkanie. W praktyce okazuje się, że podatnikom wiele problemów przysparza określenie momentu, od którego należy liczyć ten 5 letni termin. Nabycie nieruchomości następuje bowiem w różnych okolicznościach i różnie liczy się wspomniany termin.
Nie można ustalać 5-letniego terminu od dnia przydział lokalu mieszkalnego. Należy go liczyć od dnia nabycia, tj. np. od dnia przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności przedmiotowego lokalu. Natomiast w przypadku nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego za czas nabycia (w rozumieniu przepisów podatkowych) należy uznać dzień otrzymania od właściwej spółdzielni mieszkaniowej przydziału. Podatnicy zawierają także często umowy z deweloperami na wybudowanie mieszkania a samo ustanowienie odrębnej własności lokalu w formie aktu notarialnego następuje w późniejszym terminie.
W takich okolicznościach urzędy skarbowe uznają, że zawarcie umowy o wybudowanie lokalu mieszkalnego oraz uregulowanie w całości należności za lokal nie jest nabyciem, bowiem czynności te nie wywarły skutku w postaci sprzedaży i przeniesienia własności przedmiotowej nieruchomości na podatnika, dlatego też datą nabycia mieszkania jest umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży.
