Nie trzeba nikomu uświadamiać faktu, że kredyt mieszkaniowy jest znaczącym obciążeniem dla domowego budżetu na długie lata. Wielu potencjalnych kredytobiorców przed zaciągnięciem kredytu szuka takich rozwiązań, by był to tani kredyt. Jednym z czynników wpływających na koszty kredytu jest ryzyko zmiennej stopy procentowej.
Wszystkie kredyty mają oprocentowanie zmienne. Oznacza to, że składa się ono z dwóch części – stopy bazowej (najczęściej WIBOR lub LIBOR) i marży banku. Marża banku jest niezmienna przez cały okres kredytowania. Stopa bazowa jest zmienna i zależy od polityki banku centralnego. W momencie, gdy stopy procentowe rosną, wzrasta całe oprocentowania, co pociąga za sobą wzrost raty. Kolejnym problemem, który pociągają za sobą kredyty hipoteczne to ryzyko kursowe.
Zaciąganie kredytu denominowanego w obcej walucie jest bardzo popularne. Przemawia za tym niskie oprocentowanie, a co za tym idzie niższa rata. Ale nie ma nic za darmo. Decydując się na taki kredyt, musimy brać pod uwagę możliwą zmianę kursu waluty w całym okresie kredytowania. Co się za tym kryje? Jeśli bank przyznaje nam kredyt hipoteczny, jego kwota na umowie kredytowej jest wyrażona w walucie obcej. Jest ona wynikiem dzielenia kwoty, jaką chcieliśmy uzyskać w złotych, przez kurs kupna wybranej waluty z danego dnia. Następnie generowany jest harmonogram rat, w którym wysokości rat podane są w walucie obcej.
Raty spłacamy w złotych, a ich wysokość jest równa ratom w walucie obcej przeliczonym po kursie obowiązującym w dniu spłaty. Powoduje to, że wysokość naszego miesięcznego zobowiązania będzie się ciągle zmieniać, a co za tym idzie zmieniać się będzie nasze realne zadłużenie w przeliczeniu na PLN. Powinniśmy pamiętać, że wszystkie kredyty hipoteczne obciążone są prowizją bankową,czyli jednorazową opłatą pobieraną przez bank przed uruchomieniem kredytu lub doliczona do kwoty zadłużenia. Jeśli bank nie pobiera prowizji, należy dowiedzieć się, w jaki sposób rekompensowany jest jej brak. Może to być np. dodatkowe ubezpieczenie, wysoki spread czy konieczność skorzystania z innych produktów banku.
Ważnym elementem kredytów hipotecznych jest ubezpieczenie. Często banki obniżając oprocentowanie, wymuszają na kliencie zakup dodatkowego ubezpieczenia, co podnosi całkowity koszt kredytu. Do najczęściej występujących obowiązkowych ubezpieczeń należą np. ubezpieczenie pomostowe – ubezpieczenie do czasu wpisu hipoteki na rzecz banku w Księdze Wieczystej czy ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – banki najczęściej wymagają od swoich klientów ok. 20% wkładu własnego. Oczywiście chętnie udzielają kredytów na 100%, a czasem nawet na 110% wartości mieszkania, ale wymagają wówczas dodatkowego ubezpieczenia, które musimy płacić do momentu spłaty ok. 20% kapitału. Może też być to ubezpieczenie na życie.
Kolejnymi czynnikami wpływającymi na koszt kredytów hipotecznych to spread czyli różnica kursowa między kursem kupna a kursem sprzedaży danej waluty czy inne produkty bankowe, jak konto osobiste, karta kredytowa limit w ROR. To wszystko należy wziąć pod uwagę zaciągając kredyt hipoteczny.
